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  • 居民杠杆率91.94%!从楼市严控看“淮阴”淮安市场
  • 2019年01月07日来源:网络整理

提要:目前来看,淮安的楼市格局中一二手房价格倒挂的情况依然存在。一手房备案价悄然放松上浮,部分区域二手房的挂牌价出现明显下降。据相关数据显示,淮安二手房挂牌价最高点在10月,9378元/平米,随后11月跌到9116/平米,跌幅为2.79%。

最近淮安楼市比较热闹,各大楼盘频现各种“花式营销”,首付分期、购房送物业费、拉访、全款打折、高额佣金、员工福利房等营销手段,让人眼花缭乱。

“我是刚需,早晚要买房。现在感觉楼市行情不好,非常担心买完后房价一直掉,首付款就全亏了!”一位购房者表示。

当然,这种想买房又怕降价的情况其实是当下淮安买房人的一个普遍现象。

其实,很多关注楼市的朋友们都发现了,自进入2018年下半年以来,淮安楼市急转直下,降温趋势明显,前两年销售的火爆场景一去不复返了,特别是最近几个月,房源销售情况不容乐观,卖方市场突然变成买方市场。

目前来看,淮安的楼市格局中一二手房价格倒挂的情况依然存在。一手房备案价悄然放松上浮,部分区域二手房的挂牌价出现明显下降。据相关数据显示,淮安二手房挂牌价最高点在10月,9378元/平米,随后11月跌到9116/平米,跌幅为2.79%。

随着楼市降温行情的影响,市场上的观望情绪日渐浓厚,基本处于2016年本轮淮安楼市启动后的高点。当然,出现这种现象,除了全国楼市降温的大背景外,也与淮安较早启动楼市限购措施有关。

在楼市出现波动的情况下,淮安居民杠杆率也值得关注。根据统计部门的数据,2018年11月淮安的居民贷款余额是1468.99亿元,居民存款余额是1597.81亿元。通过计算后,得到淮安目前的居民杠杆率是91.94%。我们不妨来比较一下,2015年1月份,统计部门发布的居民贷款余额数据,当时,淮安居民贷款余额是708.19亿元,居民存款余额是1070.76亿元。通过计算,杠杆率为66.14%。也就是说,在过去的几年中,淮安居民的杠杆率提升了接近30%,这个杠杆提升比率是相当高的。

那么淮安的房地产市场到底怎么样呢,我们暂且分析一下:

淮安房地产市场分析

1、2017年1季度至2018年4季度淮安商品房成交数据

从2017年1季度至2018年4季度淮安商品房数据情况来看,在供应面积及供应套数方面,整体供应量有所波动,2018年4季度供应量环比有所下滑,同比有所增加。在成交面积及成交套数方面,整体成交量有所浮动,2018年4季度成交量同比及环比有所下滑。商品房成交均价维持在7000-8500元左右/平米。

2、2017年1季度至2018年4季度淮安商品住宅成交数据

从2017年1季度至2018年4季度淮安商品住宅数据情况来看,在供应面积及供应套数方面,整体供应量有所浮动,2018年4季度供应量同比及环比有所下滑。在成交面积及成交套数方面,整体成交量有所波动,2018年4季度成交量环比及同比都有所下滑。商品住宅成交均价维持在6000-7500元左右/平米。

3、2017年1季度至2018年4季度淮安土地市场成交数据

从2017年1季度至2018年4季度淮安土地市场数据情况来看,在土地供应幅数及供应面积方面,整体供应量上下有所波动,2018年4季度供应量同比及环比减少明显。在土地成交幅数及成交面积方面,整体成交量上下有所浮动,2018年4季度成交量同比及环比下滑明显。

4、2017年1季度至2018年4季度淮安房地产市场去化情况

从2017年1季度至2018年4季度淮安房地产市场去化情况来看,在供应面积及供应套数方面,整体供应量有所浮动,2018年4季度供应量环比有所下滑,同比有所增加。在成交面积及成交套数方面,整体成交量有所波动,2018年4季度成交量同比及环比都有所下滑。整体供求比维持在0.4-1.1左右,整体供求关系相对比较正常。

5、2017年1季度至2018年4季度淮安各区域房地产市场去化情况

6、2018年11月份淮安房地产市场情况

土地市场:

11月份公告土地32幅,公告土地面积113.9万平方米,环比44%,同比-71.9%。其中经营性(商、住、办、综合)用地24幅,面积82.6万平方米,非经营性用地(工业、配套、其他)用地8幅,面积31.3万平方米。本月土地成交29幅,成交占地面积98.4万平方米,环比-47.3%,同比-59.5%。其中经营性(商、住、办、综合)用地3幅,面积1.3万平方米,非经营性用地(工业、配套、其他)用地26幅,面积97.1万平方米。土地成交楼板价172.7元/平方米,环比-85.3%,同比-69.7%。

商品房市场:

11月份商品房供求比为0.8,其中供应面积65.9万平方米,环比-18.7%,同比48%;成交面积82.4万平方米,环比26%,同比54%。成交均价8,432.8元/平方米,环比4%,同比8%。

商品住宅市场:

11月份商品住宅新开盘1个。商品住宅供求比为0.8,其中供应面积53.5万平方米,环比-0.9%,同比47%,成交面积68.6万平方米,环比21%,同比48%。成交均价7,519.2元/平方米,环比9%,同比16%。

2018年11月份淮安商品房供应区域分布

2018年11月份淮安商品房成交区域分布

整体上,淮安房地产市场供需关系相对比较均衡,整体供求比维持在0.4-1.1之间,供求关系相对比较健康。虽然受到房地产严控政策的影响,市场观望情绪浓厚,一、二手房市场成交量有所下滑,但整体来讲波动幅度不大,相对可控;土地市场方面,受大环境的影响,整体成交量上下有所浮动,2018年4季度成交量同比及环比下滑明显,有土地流拍现象,土地市场有所收缩,土地成交溢价率有所下滑。

从目前房地产市场行情来看,楼市正在进入“量平价稳”的零增长区间,未来五年,住房市场就是‘大稳小乱’的格局,全国整体趋稳,是谓大稳,地方动作不一,是谓小乱,但不会再有火热的盛夏,也不会有冰冷的寒冬,各地预计将逐渐形成难涨难跌的市场预期。

附带:

淮安房地产市场限购限售政策

1、非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;

2、暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房;

3、暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房;

4、房地产开发企业不得向不符合条件的购房人出售新建商品住房,房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人提供居间服务。



责任编辑:杜庄能
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